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¿Cómo se valúan los bienes inmuebles?

MODO

La valuación de bienes inmuebles es importante para conocer el valor justo de éste, así se tendrá una base para definir el precio al que se pueda vender y evitar dar un precio muy elevado, cosa que dificultará su venta, o vender a un precio por debajo de su valor real y tener pérdidas.

Considerar la valuación en un bien inmueble es fundamental, para poder asignar un valor sustentado. Siendo un determinante en la toma de decisión del inmueble tanto para la venta como compra, con esto se minimizan los riesgos y pérdidas de capital.

En cuanto al comprador, un avalúo de bienes le dará la seguridad de que éste tiene un valor justo, del mismo modo servirá para darle a conocer las características específicas del bien en cuestión y asegurarse de que se encuentre en buen estado y, por lo tanto, de que se está realizando una compra justa.

Dentro de los factores que se toman en cuenta en una validación se encuentran:

  • Metros construidos
  • La superficie de la propiedad
  • Calidad de los materiales de construcción
  • Estado de conservación del inmueble
  • Instalaciones hidráulicas, eléctricas y de gas

Los profesionales inmobiliarios que pueden hacer una valuación inmobiliaria son:

Corredor público

Es una persona con carrera en Derecho y es habilitado por el Ejecutivo Federal, a través de la Secretaría de Economía, quien le otorga sus facultades de contador público al cubrir los requisitos que pide la Ley Federal de la Correduría Pública y su reglamento.

La función es brindar seguridad y certeza jurídica, ejerciendo un control de legalidad en las transacciones comerciales y brindando asesoramiento a las personas o empresas que lo necesiten. De tal manera que se encuentra capacitado para estimar, cuantificar y valorar toda clase de bienes o derechos comerciales.

Perito valuador

Es un valuador profesional con título y cédula certificada por una institución correspondiente. En este sentido, los ingenieros civiles, arquitectos o corredores públicos pueden obtener el documento para poder realizar avalúos sin ningún problema.

Las instituciones que otorgan el certificado de perito valuador son:

Padrón Nacional de Peritos Valuadores

Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales


Los métodos de valuación de bienes son:

Metodología de Mercado

Este método estima el valor de los bienes comparándolos con otros existentes en el mercado, es decir, se basa en un análisis de oferta y demanda de los bienes en cuestión, operaciones de renta, transacciones recientes de compra-venta, entre otras. La homologación de los datos de dichos análisis hacen posible que el perito valuador estime un indicador de valor comparativo de mercado.

Metodología de Ingresos

Este método estima el valor de un bien con base en los ingresos que produce. Determina en un valor presente los beneficios que se generarán en el futuro. Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario cuantificar la rentabilidad del bien, así como la tasa de capitalización, tasa de interés o descuento aplicable al caso. 

El valor obtenido mediante este enfoque debe expresarse en el informe del avalúo como Valor de Capitalización o de Ingresos.

Metodología de Costos

Este enfoque determina el valor de un bien basándose en sus características físicas, económicas y su valor de reemplazo o reproducción. Posteriormente se aplicarán los porcentajes de depreciación correspondientes como son: edad, mantenimiento, conservación, obsolescencia funcional, técnica, económica, etc. Los deméritos aplicados deben ser especificados por el perito valuador en el informe del avalúo.

La aplicación de este método se basa en la premisa de que como sustituto de un bien sería posible adquirir o construir un bien idéntico o similar que proporcione funciones equivalentes.

El valor obtenido mediante este enfoque debe expresarse en el informe como Valor Físico.


Así es que con la ayuda de un valuador se puede llegar al precio real de una propiedad tanto para su venta como para renta.

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